| 福州6块保障房建设用地流拍 |
| 2006-10-19 陈洪亮 黄欣达 郭晓黎 |
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| 区别于以往拍卖会，昨日下午５时，本该很热闹的福州市国土资源局拍卖大厅仍是大门紧闭，原定于当日挂牌捆绑出让城区６幅社会保障房建设地块的计划，由于没有开发商报名而宣告流拍。 一直倍受关注的福州市首批社会保障房悬念顿生。 对于本次土地流拍，有关人士认为：一是竞拍者条件限制较高，二是限价导致开发商利润降低。但也有资深人士指出，由于开发总量大，如果开发商成本控制得当，项目规划合理，利润还是会“比较可观”的。 据公告，新推出的６幅土地共１０２６．８２亩，其中仓山区占５块，晋安区占１块，并首次实行限价政策，其中５幅地块建设的保障房须按２８００元／平方米销售。 竞拍门槛较高 国土资源局的一位不愿意透露名字的人士告诉记者，本次流拍，与对开发商入围门槛的一些限定有关。由于６幅地块是福利保障房建设用地，所以政府必须保证开发商的资质，要求开发商必须拥有较强的实力，以利于保障房能够保质保量完成。 据介绍，此次拍卖，要求参拍开发商的注册资金不低于１亿元、自２００４年１月１日以来投资开发的住宅项目竣工总建筑面积达１５０万平方米以上、报名前２０天内每日结算时点企业现金存款不低于１５亿元等。 按该次出让公告，要求给付成交地价款按７：３比例分两期缴交，即第一期为土地使用权出让合同签订合同之日内５日内缴交７０％地价款，另外３０％则要求６０日内缴交。 另外，对于本次土地建设竣工日期和面积也有相关规定：开发商确保竞得后社会保障房年度竣工面积不低于１００万平方米；取得施工许可证后多层住宅须一年内竣工，２５层以下高层住宅须一年半内竣工。 对此，该位人士说，这也可能为难开发商，因为，这就基本上要求开发商对这６块土地同时动工。而且，本次６幅土地是带规划出让的，必须报批市建设局和规划局，这也需要一定时间。 限价降低利润？ 不过，据另一位知情人士透露，对于本次土地拍卖的结果，并不觉得奇怪?熏“主要是开发商的利润太薄了，最为致命的是实行限价。” 据该人士分析：本次６幅土地捆绑出让的挂牌交易起价为１３１０００万元，加价幅度为等于或大于５００万元，以１００万元为单位的整倍数。这就意味着，即使以挂牌底价来估计，楼面地价约为８２５元／平方米，每亩单价为１２８万元／亩。从这个数据上看并不高，但最为关键的是本次土地是实行限价交房的。 据公告，本次６块土地是以限价房的形式推出的，其中前５幅地块建设的保障房须按２８００元／平方米销售，而鹤林地块的土地小高层住宅单价为３４００元／平方米，１８层及以上高层住宅单价为３７００元／平方米。这明显低于周边商品房的市场价格?熏两相对比，就把开发商的利润紧紧锁住。 开发商准备不足 对于开发商的缺席，福州大学房地产研究所王阿忠博士表达了自己的观点。 王博士认为，不仅限价房地皮在福州是首次，６块面积总共１０２６．８２亩的宗地捆绑开发销售，对福州的开发商来说，都是一个新课题。 所以在没有经验可以借鉴的情况下，开发商需要足够的时间，对利润、套房的面积类型定位，并作出一个详细的规划，这就需要较长的时间。而这６块地从挂牌到拍卖只有不到１个月的时间。所以，准备不足也让福州有实力的开发商不得不处于观望的状态。 利润还是可观的 不过，对于本次土地开发商利润低，也有不同观点。 福州一房地产资深人士分析，由于此次６幅地块为捆绑出让，开发总量大，因此即便整个项目完成后“仅有３％的利润”，对于开发企业而言还是“比较可观”。 该人士分析，“对于成熟的房地产开发企业来说，它可以在工程管理上对成本进行把控，在同等质量下适度下调建设成本；同时，有实力的房地产开发企业会尽量缩短项目的运作周期，从而降低资金占用成本。” 这也得到了福州资深地产专家刘波的认可。刘波告诉记者，对于２８００元／平方米的销售限价，能否有利可图，实际上开发商心中都已经有了一本明账。由于２８００元／平方米这个售价远远低于现在市场的一手房均价，所以这些房子的销售风险一点都没有。 “尤其像宗地２００６挂－０９－保障房０６号鹤林地块位于晋安区，三八路北侧、北环东路东侧的这块地皮，其销售前景是非常被业内看好的。”刘波表示。 “如果在这种情况下开发商还不愿意开发这些土地，只能说明开发商认为这些限价房不可能达到他们的利润率。”福大房地产研究所博士王阿忠说。 但就目前的情况而言，土地成本却仍然是一个变数。“参与竞拍的企业越多，土地价格越高，开发商最后的利润率可能越低。这就是考验开发企业实力的时候了。” 规划会调整？ 那么对于本次福利房建设用地的流拍，是否还会继续出让？如果出让，市政府是否对规划以及公告内容进行调整？具体出让时间又是何时？ 对此，记者采访了福州市土地发展中心相关人士。他们证实，本次流拍是由于没有开发商报名，具体原因他们不好作出回答。毕竟，这是首次出让社会保障房建设用地和实行限价政策。 对于有人士认为实行限价导致开发商利润降低才导致流拍，是否会对规划进行调整，他们表示，这必须等福州市国土资源局作出相应规划后，上报福州市政府，由福州市政府作出具体措施。 限价将改变？ 流拍后，对开发商认为关键的限价，是否会有所松动呢？ “２８００元／平方米和３７００元／平方米的限价不太可能被改变。”王阿忠博士认为，虽然这批土地下回拍卖的时间尚未明确，但可以肯定一点，２８００元／平方米的限价绝不会出现变化。因为这个限价是福州市的相关部门根据地区的平均收入消费水平测算后，集中考虑了中低收入消费者的消费能力后得出的。所以作为限价房这个限价不太可能出现松动。 对此，福州一些大型房地产开发企业负责人持相同的观点。 “各地块在拍卖前的各项成本均已经过测算，而没有利润的事无论是开发商还是政府都不会去做。”该人士认为，政府在制定２８００元／平方米和３７００元／平方米的价格时，已经充分考虑了各种因素，是有其合理性的。 |