潜江市景华拍卖有限公司：
你公司《关于潜江市商业大楼拍卖纠纷的咨询函》收悉。函中反映：你公司根据潜江市商业资产经营公司和潜江市国土资源局的委托，对潜江市商业大楼土地使用权和地上建筑物进行了拍卖。拍卖成交后，因标的中地上建筑物实际勘测面积比《拍卖公告》和《拍卖须知》载明的参考面积减少了556.51平方米，比提交给竞买人的《拍卖财产清单》减少了61.98平方米，买受人拒绝接受标的并提出索赔。为此，中国拍卖行业协会法律咨询与理论研究委员会邀请有关方面专家进行了专门研究，现复函如下：
一、根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，本案中拍卖人的《拍卖公告》属于要约邀请，而不是合同本身。
二、根据国务院国有资产管理委员会、财政部发布的《企业国有产权转让管理暂行办法》第十三条，处分国有资产时“在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据”的规定，拍卖标的物的具体描述(包括标的质量与数量的界定)，应当以《评估报告》或者《资产清单》为准。
三、你公司举办拍卖会后，有关方面在办理移交时，进行了重新测量，其测量的结果与《拍卖公告》所介绍的参考面积和《评估报告》、《资产清单》中所告知的数据出现误差，该误差应当由有关方面根据不同情况承担相应责任。
由于你公司《拍卖公告》中已明确说明相关数据仅供参考，因此不应根据《拍卖公告》中介绍的面积承担误差出现时的实际后果。你公司提交给竞买人，并已经竞买人签收的《拍卖资产清单》属于拍卖中直接参考的数据，此当面积出现误差时，应当依据《拍卖资产清单》中所告知的数据承担相关的法律责任。
四、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
综上，我国商品房屋买卖允许房屋中出现测量误差为正负百分之三，本次拍卖面积为(按《拍卖资产清单》提供面积)4219.47平方米，买受后测量面积4157.49平方米，没有超过正负百分之三的规定，属于合理范围之内。
五、本次拍卖买受人的测量面积与《拍卖资产清单》提供面积相比，误差61.98平方米，虽然没有超过正负百分之三的规定，但买受人毕竟少得到61.98平方米，因此拍卖人和委托人应当返还上述61.98平方米的成交价。
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